Drept civil - DEZMEMBRĂMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE PRIVATĂ

SUPERFICIA

Noțiune (Art. 693):

• Superficia reprezintă dreptul de a avea sau construi o clădire pe terenul altuia, deasupra sau în subsolul acestuia, în timp ce beneficiarul (superficiarul) obține un drept de folosință.
• Dreptul de superficie poate fi dobândit prin act juridic, uzucapiune sau alte modalități legale, iar regulile privind înregistrarea în cartea funciară rămân în vigoare.
• Superficia poate fi înregistrată printr-un act juridic în care proprietarul transferă exclusiv construcția sau terenul și construcția separat către două persoane, chiar fără a specifica expres constituirea superficiei.
• Dacă s-a construit pe terenul altcuiva, dreptul de superficie poate fi înregistrat pe baza renunțării proprietarului la dreptul de a invoca accesiunea, în favoarea constructorului sau a unui terț pe baza cesiunii dreptului de a invoca accesiunea..

Durata (Art. 694):

• Dreptul de superficie poate fi constituit pentru maxim 99 de ani, cu posibilitatea de reînnoire la expirarea termenului.

Întinderea şi exercitarea dreptului de superficie (Art. 695):

1. Exercitarea în conformitate cu actul constitutiv: Dreptul de superficie este exercitat conform termenilor specificați în documentul care l-a instituit. În absența altor indicații, dreptul de superficie este limitat la suprafața necesară pentru construcție și exploatarea acesteia.
2. Restricții privind modificările la construcție: În situația descrisă la articolul 693 alineatul (3) [când proprietarul întregului fond a transmis exclusiv construcţia ori a transmis terenul şi construcţia, în mod separat, către două persoane], superficiarul nu poate modifica structura construcției fără acordul proprietarului terenului. În caz contrar, el poate demola construcția, dar este obligat să o reconstruiască în forma inițială.
3. Consecințele modificărilor nedorite: Dacă superficiarul modifică structura construcției, proprietarul terenului poate solicita încetarea dreptului de superficie sau restabilirea situației inițiale în decurs de 3 ani. Prescripția pentru această acțiune este suspendată până la expirarea duratei superficiei.
4. Disponibilitatea dreptului de superficie: Proprietarul dreptului de superficie are libertatea deplină de a dispune de acest drept. Cu toate acestea, dreptul de folosință asupra terenului poate fi transferat sau ipotecat numai împreună cu dreptul de proprietate asupra construcției.

 

Acţiunea confesorie de superficie (Art. 696):

(1) Acţiunea confesorie de superficie poate fi intentată împotriva oricărei persoane care împiedică exercitarea dreptului, chiar şi a proprietarului terenului.

(2) Dreptul la acţiune este imprescriptibil.

Evaluarea prestaţiei superficiarului (Art. 697):

(1) În cazul în care superficia s-a constituit cu titlu oneros, dacă părţile nu au prevăzut alte modalităţi de plată a prestaţiei de către superficiar, titularul dreptului de superficie datorează, sub formă de rate lunare, o sumă egală cu chiria stabilită pe piaţa liberă, ţinând seama de natura terenului, de destinaţia construcţiei în cazul în care aceasta există, de zona în care se află terenul, precum şi de orice alte criterii de determinare a contravalorii folosinţei.

(2) În caz de neînţelegere între părţi, suma datorată proprietarului terenului va fi stabilită pe cale judecătorească.